Publié le : 23 juin 20226 mins de lecture

Vous souhaitez vendre votre appartement à Montreuil ? Liquider une succession ? Vous devrez passer par l’étape de l’estimation immobilière, cruciale pour la cession d’un bien. Pour fixer une estimation d’appartement au juste prix, il est nécessaire d’examiner un certain nombre de points en toute objectivité. C’est une condition indispensable pour espérer vendre votre bien rapidement et au meilleur prix du marché.

L’influence de la localisation géographique et de l’environnement

Dans une même ville, on note d’importants écarts d’attractivité entre les quartiers, mais également d’une rue à l’autre. La proximité d’écoles ayant bonne réputation, de commerces de proximité, de réseaux de transport, etc. influent sur le montant du bien mis en vente. À quelques centaines de mètres l’un de l’autre, le prix de deux appartements similaires peut ainsi varier sensiblement si l’un est situé à deux pas du métro et l’autre beaucoup plus loin. Pour estimer un appartement à Montreuil, tous ces éléments seront donc pris en compte. D’une manière plus générale, la vue sur un monument célèbre ou sur un paysage naturel (appartement avec vue sur la mer ou sur la montagne) permet d’augmenter de 5 à 20 % le prix au mètre carré. À l’inverse, certaines nuisances dues à la proximité d’une voie ferrée, d’une autoroute, d’une discothèque, etc. sont susceptibles de faire baisser le prix du bien à vendre. Une estimation immobilière prend aussi en considération l’orientation de votre appartement. Par exemple, une orientation sud-est ou sud-ouest est cotée 3 à 5 % plus chère qu’un appartement exposé plein nord. De même, la présence d’un parking privatif, d’une grande terrasse ou l’existence d’une piscine dans la résidence optimise jusqu’à 15 % voire plus le prix du mètre carré par rapport à un même bien disposant d’un simple balcon ou dépourvue d’une piscine privée. Votre appartement à Montreuil est positionné en rez-de-chaussée ou en dernier étage sans ascenseur ? Sachez qu’il se négociera jusqu’à 15 % moins cher qu’un bien identique situé dans le même immeuble, mais au 3ᵉ étage avec ascenseur.

La superficie du logement et la configuration des pièces

La surface de l’appartement calculée en mètres carrés intervient dans l’estimation du bien. Un spécialiste saura calculer exactement la surface habitable et celle perdue. Le nombre de pièces et la surface de chacune d’elles entrent aussi en ligne de compte. Les résidences modernes comptent rarement de grandes chambres. Les appartements anciens avec de grandes pièces attirent donc tout particulièrement et se trouvent donc souvent plus recherchés. Le calcul de l’estimation d’appartement intègre également la disposition des pièces et leur fonctionnalité. Une salle de bain avec toilettes séparées optimisera la valeur du bien. En revanche, un appartement mal agencé avec des chambres en enfilades, mal disposées, une cuisine exigüe, etc. peut voir sa décote atteindre 10%.

L’état général de l’appartement, de l’immeuble, de la copropriété

Vous vendrez toujours plus cher un appartement sans travaux à prévoir. L’état du bien compte en effet énormément avec une différence de l’ordre de 1000 €/m2 supplémentaire pour un bien à l’état comme neuf. Il s’avère souvent intéressant de procéder à quelques rafraîchissements, voire menus travaux pour espérer provoquer le coup de cœur des visiteurs et vendre plus cher. A contrario, vous devrez baisser considérablement votre prix de vente avec pour conséquence de perdre plus d’argent que ce que vous aurait coûtée une remise à neuf. Outre l’état de l’appartement, c’est celui de l’immeuble qu’il faut aussi considérer. Les futurs acquéreurs d’un logement en collectif sont la plupart de temps très méfiants au regard de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir. Les dépenses d’entretien et les rénovations envisagées influent sur une estimation immobilière. Un ravalement de façade inscrit au titre des prochaines dépenses n’est jamais perçu comme une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs.

La performance énergétique de l’appartement

Les dépenses d’énergies générées par l’appartement représentent un critère incontournable pour estimer un appartement à Montreuil. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un document obligatoire à fournir lors de la vente. Il a pour but d’informer le potentiel acheteur (ou locataire) de la consommation énergétique du logement. Il indique donc de manière générale si l’isolation est correcte ou si des travaux sont à prévoir pour pallier de fortes températures l’été ou insuffisantes l’hiver. Par ailleurs, si vous envisagez d’acheter un appartement à Montreuil comme ailleurs, vous ne pourrez bénéficier des aides et prêts complémentaires si le bien à vendre possède un DPE insuffisant.